三类房产或将率先迎来价格回升

最近参加了一些朋友的聚会，谈话内容往往绕不开房地产市场。坐在一起的人大家观点各异，形成了明显的两派。一方的朋友注意到一线城市的二手房交易活跃度提高，越来越多的海外投资者涌入，希望在国内房地产领域布局，认为市场底部已经形成，正是购入的好时机。而另一方的朋友则感到沮丧，老家偏远地区的楼盘正进行打折促销，自己挂牌出售的房子几个月没有人问津，坚信目前的市场回暖只是暂时的假象，后续还需要进一步探底。面对同一个市场，为什么大家的感受差异如此之大？不少打算买房或卖房的人心中充满疑虑，市场真的要开始回暖了吗？是否所有房物业都能水涨船高？

实际上，整体市场普涨的时代已经结束。然而，在结构性修复的潮流中，有几类房产很可能最先见到价格的回暖。看待楼市时，人们常常犯的错误是单凭自己小区的情况就对全国市场做出判断。想要理解真实情况，我们需要关注官方发布的信息。国家统计局对70个城市房价的监测显示，一线城市的二手房价格已经连续五个月环比上升。成交量、土地拍卖的热度以及机构投资者的布局等数据交织在一起，表明市场底部的迹象愈加明显。

不过，在现实中，很多人仍感觉不到暖意，这种感受正是市场大幅分化所带来的。经过五年的大规模调整，人们的心理预期也发生了改变，许多人习惯性地看跌。看到一点小幅反弹，往往会自然而然地认为这是下跌过程中的暂时现象。此外，网络上更容易传播降价和甩卖的故事，进一步增强了人们的焦虑感，使得统计数据与个人的实际感受出现明显割裂。纵观这段时间，市场价格的回调幅度已经超过了以往的几轮调整。易居研究院的严跃进曾分析过，经过这一轮下跌，之前积累的房地产泡沫已被充分消化。

中金公司的一项研究也指出，成熟的海外房地产市场其完整的调整周期通常集中在四到六年之间。从2021年市场见顶到如今，正好跨过了五年，客观上已经走到了修复的时间窗口。但需要特别提醒的是，这并不意味着即将迎来全面的牛市。接下来的市场将呈现典型的K型走势，即优质资产将显示上行趋势，而底子薄弱的房源依然将面临压力。

市场的稳步回升得益于几股力量的共同作用。从中央政府的内需刺激政策到地方落实的一系列举措，房贷贴息、购房限购的优化、信贷利率的降低等政策交替出台，使普通家庭购房的信贷成本达到了近年来难得的友好水平。资本市场的反应往往比普通消费者更加敏锐，海外机构在持续收购国内核心城市的不动产，土地拍卖市场中优质地块竞争回暖明显。与此同时，普通购房者的看房意愿也在逐步上升。

供需关系正在悄然发生转变。重点城市的新房库存已回落至合理的安全范围，二手房挂牌数量连月下降。房地产企业风险化解近乎完成，无需通过降价促销获取现金流，从而加强了房价的底部支撑。然而，政策的利好并不代表所有房产都会受益。能够在市场中脱颖而出的资产通常具备相似的特质：供应紧张、需求稳定，并能够享受政策带来的红利。

例如，位于核心城区低密度的改善型大平层就是一个例子。在一线和部分二线城市的核心地段，低密住宅用地愈发稀缺。以南京为例，玄武区和鼓楼区这样的核心板块，每年出让的住宅用地寥寥无几，高品质的改善型新房供给尤其紧张。随着置换政策的放开，改善型购房者的购买力得到了充分释放，这类高总价的优质房源销售速度明显加快。同时，许多海外机构在收购现存物业时，也特别青睐这类流动性较强的改善产品。

除了改善型房源，结合学区资源和居住品质的次新住宅同样值得关注。学区所带来的需求韧性不易受到楼市波动的影响，核心教育区域的划分常年保持稳定，同时兼顾较好学校与居住舒适度的房源原本就很罕见。在一些热门区域，房源成交周期明显缩短，而价格修复的速度也超越了城市整体发展。

最后一类房源则是在产业园区附近、交通便利的刚需住宅。每年大量高校毕业生向长三角、珠三角等产业重镇汇集，因此，通勤方便的房产成为年轻人的首选。这类房源的租赁表现稳定，许多产业区域周边的住宅库存已几乎被消耗一空，人才补贴和购房贴息政策也大多府向刚需人群倾斜。

当然，我们还需保持冷静，政策利好并不等同于普遍的房价上涨。位于远郊的大型楼盘、设施配套不足的老旧房源，甚至人口持续流失的三四线城市的房产，即便迎来诸多利好，同样难以实现显著的价格回升。房地产已经彻底回归居住属性的轨道，今后房子的价值将依赖于资源的稀缺性、真实的居住需求及流通能力，而盲目买房以期短期获利的时代已经一去不复返。对于打算置换的朋友，别被市场传闻所迷惑，应该优先关注那些稀缺的资产，并善用当地的住房交易政策。同时，刚需的年轻人在购房时，不要只看总价的高低，更要重视产业和交通等硬性配套，这将直接关系到房源未来的转手价值。而手中持有普通老房源的业主，也需放下对普涨的幻想。如果自己的房源流动性不强，就要理性看待资产的前景。毕竟，买房是一辈子的大事，不必一直关注短期的市场波动。市场修复并不意味着处处都有机会，识别资产本身的真实价值远比跟随风口更为实际。